O memorial descritivo é elaborado por profissionais habilitados pelo CREA ou CAU, como engenheiros civis, arquitetos e, em alguns casos, técnicos em edificações. A escolha do profissional depende do tipo de projeto, da complexidade da obra e das exigências do órgão responsável pela aprovação.
Esse documento é exigido em praticamente toda obra formal, seja para aprovação em prefeitura, registro em cartório, processo de licitação ou entrega de imóvel na planta. Sem ele, muitos processos burocráticos simplesmente não avançam.
Entender quem pode assinar e elaborar esse documento evita retrabalho, multas e problemas legais. Nos tópicos a seguir, você encontra tudo o que precisa saber sobre o assunto, desde o conceito até os erros mais comuns na hora de preparar o memorial.
O que é um memorial descritivo?
O memorial descritivo é um documento técnico que descreve, em detalhes, todas as características de um projeto ou obra. Ele registra materiais, técnicas construtivas, especificações de sistemas, etapas de execução e padrões de qualidade que devem ser seguidos.
Diferente de um projeto executivo, que comunica por desenhos, o memorial comunica por texto. Os dois se complementam: enquanto as plantas mostram o que será construído, o memorial explica como e com o quê.
Esse documento pode ser exigido em contextos bastante diferentes, como regularização de imóveis, contratos de financiamento imobiliário, obras públicas e registros em cartório. Por isso, sua estrutura varia conforme a finalidade.
Para que serve o memorial descritivo?
O memorial descritivo serve como referência técnica e jurídica para todas as partes envolvidas em uma obra ou projeto. Ele deixa claro o que foi planejado, quais materiais serão usados e quais padrões técnicos devem ser respeitados.
Na prática, ele cumpre funções como:
- Embasar a aprovação do projeto em órgãos municipais
- Compor a documentação exigida em financiamentos e contratos imobiliários
- Servir como prova em casos de disputas entre construtora e comprador
- Orientar equipes de obra sobre especificações e materiais
- Fundamentar processos licitatórios em obras públicas
Para quem compra um imóvel na planta, por exemplo, o memorial descritivo é o documento que garante o que foi prometido na venda. Se a construtora entregar algo diferente do que está descrito nele, há respaldo legal para exigir correções.
Qual a importância do memorial descritivo em uma obra?
Sem um memorial bem elaborado, a obra fica sujeita a interpretações divergentes entre projetistas, construtores e fiscais. Isso gera retrabalho, conflitos contratuais e, muitas vezes, custos não previstos.
Do ponto de vista técnico, o documento garante rastreabilidade: é possível saber, mesmo anos depois da obra concluída, quais materiais foram especificados e quais normas foram seguidas. Isso é especialmente importante em reformas, laudos de inspeção e processos de garantia.
Do ponto de vista legal, o memorial descritivo integra o contrato de compra e venda de imóveis e tem validade jurídica. Construtoras que descumprem o que está nele podem ser responsabilizadas civil e administrativamente.
Para obras públicas, a ausência ou falha no memorial pode invalidar uma licitação inteira, gerando prejuízos significativos para o órgão contratante.
Quem é o responsável por fazer o memorial descritivo?
A responsabilidade pela elaboração do memorial descritivo recai sobre o profissional técnico habilitado que assina o projeto. Isso significa que o documento precisa ser elaborado, ou ao menos supervisionado e assinado, por alguém com registro ativo no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
A atuação de cada profissional tem limites definidos por lei e pelos conselhos de classe. Engenheiros civis, arquitetos e técnicos em edificações podem elaborar memoriais descritivos, mas cada um dentro do seu escopo de competência legal.
Contratar um profissional sem habilitação adequada, ou sem ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) emitido, pode tornar o documento inválido perante órgãos públicos, cartórios e instituições financeiras.
O engenheiro civil pode fazer o memorial descritivo?
Sim. O engenheiro civil é um dos principais profissionais habilitados para elaborar o memorial descritivo de obras de construção civil. Sua formação cobre estruturas, fundações, instalações e especificações técnicas de materiais, o que o capacita a descrever tecnicamente todos os sistemas de uma edificação.
Para que o documento tenha validade, o engenheiro deve emitir a ART junto ao CREA correspondente à sua região. Essa anotação vincula o profissional legalmente à obra e ao documento produzido.
Em projetos de maior complexidade, como edifícios com sistemas hidráulicos e elétricos elaborados, é comum que o engenheiro civil coordene o memorial geral, enquanto engenheiros especialistas (hidráulico, elétrico, estrutural) elaboram os memoriais de cada disciplina. Um exemplo prático é o memorial descritivo de projeto hidráulico, que exige conhecimentos específicos de redes de tubulação, pressão e vazão.
O arquiteto também pode elaborar esse documento?
Sim. O arquiteto, registrado no CAU, tem plena competência para elaborar o memorial descritivo de projetos arquitetônicos. Seu escopo inclui a descrição de acabamentos, revestimentos, esquadrias, vedações, sistemas de iluminação natural e outros elementos que compõem a linguagem construtiva da edificação.
O registro de responsabilidade do arquiteto se dá pelo RRT, emitido pelo CAU, que cumpre função equivalente à ART do engenheiro.
Vale lembrar que arquitetos e engenheiros civis têm competências que se complementam, mas não são idênticas. Em projetos que envolvem cálculo estrutural, por exemplo, a responsabilidade técnica pelo memorial dessa disciplina cabe ao engenheiro. Por isso, em obras de médio e grande porte, é comum que os dois profissionais colaborem no mesmo projeto.
Quando o técnico em edificações pode assinar o memorial?
O técnico em edificações, registrado no CREA como técnico de nível médio, pode elaborar e assinar memoriais descritivos dentro dos limites estabelecidos pela Resolução 218/1973 do CONFEA. De forma geral, sua atuação é permitida em obras de menor porte e complexidade reduzida.
Projetos como residências unifamiliares de baixo padrão, reformas simples e pequenas construções rurais costumam estar dentro do escopo permitido para esse profissional. No entanto, edifícios de múltiplos pavimentos, estruturas especiais e obras que exijam cálculos complexos estão fora de sua competência legal.
Antes de contratar um técnico em edificações para esse serviço, é recomendável verificar com o CREA local quais são os limites precisos de atuação para o tipo de obra em questão. Isso evita que o memorial seja rejeitado por órgãos de aprovação.
Qual a diferença entre memorial descritivo de obra e de imóvel?
O memorial descritivo de obra é um documento técnico usado durante o processo construtivo. Ele detalha materiais, sistemas, etapas e especificações que orientam a execução da edificação. É produzido antes ou durante a obra, com foco na construção em si.
Já o memorial descritivo de imóvel tem caráter jurídico e cartorário. Ele descreve o bem imóvel para fins de registro, regularização ou transferência de propriedade. Nesse caso, o documento apresenta dados como localização, limites, confrontantes, área e características físicas do terreno ou edificação.
Nos processos de venda de imóveis na planta, os dois se misturam: a construtora usa um memorial que descreve tanto as características técnicas da futura edificação quanto os dados do imóvel para fins contratuais. Esse documento integra o contrato de compra e venda e tem proteção legal pelo Código de Defesa do Consumidor.
Em síntese, a diferença principal está na finalidade: um orienta a execução, o outro registra e documenta o bem para fins legais.
Quais são os tipos de memorial descritivo?
O memorial descritivo não tem um formato único. Ele se adapta à natureza do projeto e ao órgão ou finalidade a que se destina. Conhecer os principais tipos ajuda a entender qual documento é necessário em cada situação.
Memorial descritivo de construção civil
É o tipo mais comum. Acompanha projetos arquitetônicos e complementares submetidos à aprovação em prefeituras, cartórios e órgãos de financiamento. Descreve materiais de construção, sistemas construtivos, acabamentos, instalações e fases da obra.
Esse memorial precisa estar alinhado com as plantas do projeto e com as normas técnicas aplicáveis, especialmente as normas da ABNT. Qualquer divergência entre o que está no memorial e o que foi construído pode gerar problemas legais para o construtor ou incorporador.
A elaboração detalhada das especificações técnicas do projeto é parte fundamental desse tipo de memorial, pois define com precisão os padrões de qualidade esperados para cada elemento da obra.
Memorial descritivo de georreferenciamento
Esse tipo é específico para imóveis rurais e urbanos que precisam ser georreferenciados conforme a Lei 10.267/2001. Ele descreve os limites do imóvel com coordenadas geográficas precisas, utilizando dados obtidos por levantamento topográfico e GPS geodésico.
O documento é elaborado por engenheiro agrônomo ou engenheiro cartógrafo, deve seguir as normas do INCRA e precisa ser registrado em cartório para ter validade. É obrigatório em processos de desmembramento, unificação e transferência de grandes propriedades rurais.
A precisão das medidas é um requisito crítico nesse tipo de memorial. Erros nas coordenadas podem gerar sobreposição de áreas entre imóveis vizinhos e complicações sérias no registro de propriedade.
Memorial descritivo para licitações e projetos básicos
Em obras públicas, o memorial descritivo integra o projeto básico exigido pela Lei de Licitações. Ele descreve o objeto da contratação com precisão suficiente para que as empresas interessadas possam elaborar suas propostas com segurança.
Nesse contexto, o memorial precisa conter especificações técnicas claras, padrões de materiais aceitos, critérios de medição e referências normativas. A falta de clareza nesse documento é uma das causas mais comuns de aditivos contratuais e disputas em obras públicas.
A estrutura desse tipo de memorial se aproxima bastante de uma especificação técnica de produto, com a diferença de que aqui o foco está nos serviços e sistemas que compõem a obra como um todo, e não em um item isolado.
O que deve conter em um memorial descritivo?
A estrutura do memorial descritivo varia conforme o tipo e a finalidade, mas alguns elementos são comuns à maioria dos documentos. Um memorial bem elaborado deve ser completo o suficiente para que qualquer profissional habilitado consiga entender o projeto sem precisar de explicações adicionais.
A seguir, os principais blocos de informação que compõem um memorial descritivo de construção civil.
Identificação do projeto e do proprietário
O memorial começa com os dados de identificação: nome do proprietário ou contratante, CPF ou CNPJ, endereço do empreendimento, nome do profissional responsável, número de registro (CREA ou CAU) e número da ART ou RRT.
Também devem constar o nome do projeto, sua finalidade (residencial, comercial, industrial) e uma descrição resumida do empreendimento. Esses dados permitem rastrear o documento e vinculá-lo ao responsável técnico de forma inequívoca.
Em projetos que envolvem múltiplos profissionais, como coordenadores de projeto e projetistas de disciplinas específicas, todos devem ser identificados com seus respectivos registros e responsabilidades.
Descrição do terreno e localização
Essa seção apresenta as características físicas e jurídicas do terreno: área total, dimensões, declividade, tipo de solo (quando relevante), confrontantes e número de matrícula no cartório de registro de imóveis.
A localização deve ser descrita com endereço completo, incluindo município, bairro e, quando necessário, coordenadas geográficas. Para projetos que dependem de análise urbanística, também se incluem informações sobre zoneamento e índices urbanísticos aplicáveis ao lote.
Essa parte do memorial dialoga diretamente com o levantamento planialtimétrico e com os dados cartorários do imóvel. Inconsistências entre o memorial e a matrícula do imóvel podem travar aprovações e registros.
Especificações técnicas e fases da obra
Esta é a seção mais extensa do memorial. Aqui são descritos os materiais, sistemas e técnicas construtivas para cada etapa da obra: fundações, estrutura, vedações, cobertura, revestimentos, instalações hidráulicas, elétricas, de climatização e demais sistemas.
Cada item deve indicar o padrão mínimo aceito, a norma técnica de referência e, quando aplicável, as marcas ou especificações equivalentes. Uma lista de materiais detalhada é um complemento valioso para essa seção, pois facilita o processo de orçamento e compras.
As fases da obra também costumam ser descritas em sequência lógica, o que ajuda na elaboração do cronograma e no planejamento da execução. Quanto mais preciso esse detalhamento, menor o risco de interpretações equivocadas em campo.
Aspectos legais, normas ABNT e NBR 15575
O memorial deve indicar quais normas técnicas foram adotadas como referência para o projeto. No Brasil, as normas da ABNT são a base técnica para a maioria das construções, e citá-las corretamente demonstra que o projeto foi elaborado com critério técnico.
A NBR 15575, conhecida como norma de desempenho, é especialmente relevante para edificações habitacionais. Ela estabelece requisitos mínimos de desempenho para sistemas construtivos como estrutura, vedações, cobertura e instalações, e seu atendimento deve ser explicitado no memorial.
Além das normas técnicas, devem ser mencionadas as legislações urbanísticas locais, como o código de obras do município, e outras exigências legais aplicáveis ao tipo de obra. Esse cuidado protege tanto o profissional quanto o proprietário em eventuais questionamentos futuros.
Como obter o memorial descritivo do seu imóvel?
Se o imóvel já está construído, o memorial descritivo pode estar arquivado em diferentes lugares, dependendo da origem do documento. A primeira consulta deve ser feita diretamente com a construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento.
Caso a construtora não exista mais ou não tenha o documento disponível, é possível buscar o memorial na prefeitura do município, no setor de aprovação de projetos, onde o documento é arquivado junto ao processo de aprovação da obra. Em alguns municípios, esse serviço de consulta pode ser feito online.
Para imóveis registrados em cartório, especialmente em casos de regularização fundiária ou georreferenciamento, o memorial pode estar anexado à matrícula do imóvel. O cartório de registro de imóveis da região pode fornecer uma certidão com esses dados.
Como conseguir o memorial descritivo de um apartamento na planta?
Para apartamentos na planta, o memorial descritivo deve ser fornecido pela incorporadora antes da assinatura do contrato de compra e venda. Esse é um direito do consumidor garantido pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964).
O documento deve descrever todos os materiais e acabamentos prometidos, os sistemas que serão instalados e as especificações técnicas da unidade. Guarde esse memorial com atenção. Ele será a referência para verificar se o imóvel entregue corresponde ao que foi vendido.
Se a incorporadora se recusar a fornecer o memorial antes do fechamento do negócio, isso é um sinal de alerta. O documento deve estar disponível para consulta antes da assinatura de qualquer contrato.
A construtora é obrigada a fornecer esse documento?
Sim. A construtora ou incorporadora é obrigada a fornecer o memorial descritivo ao comprador. Essa obrigação decorre da Lei de Incorporações Imobiliárias, que exige o registro do memorial no cartório competente como parte da documentação do empreendimento.
O documento registrado em cartório é público, o que significa que qualquer interessado pode solicitar uma cópia. Isso vale tanto para o comprador do imóvel quanto para terceiros que tenham interesse legítimo na informação.
Em caso de recusa por parte da construtora, o comprador pode recorrer ao PROCON, ao Ministério Público ou ao Poder Judiciário para exigir o acesso ao documento. A negativa injustificada pode configurar prática abusiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto custa para fazer um memorial descritivo?
O custo de elaboração de um memorial descritivo varia bastante conforme a complexidade da obra, o tipo de documento necessário e a região do país. Não existe uma tabela de preços fixa ou obrigatória para esse serviço.
Para obras residenciais simples, o valor costuma ser calculado em conjunto com os honorários do projeto como um todo, seja arquitetônico ou de engenharia. Em alguns casos, o memorial está incluído no pacote de serviços do profissional contratado para o projeto.
Memoriais para licitações públicas ou empreendimentos de maior porte tendem a ter custos mais elevados, pois exigem maior detalhamento técnico, consulta a normas específicas e mais horas de trabalho. O mais indicado é solicitar orçamentos a diferentes profissionais, descrevendo com clareza o tipo de obra e a finalidade do documento.
Economizar na elaboração do memorial pode sair caro no futuro. Um documento mal feito pode ser rejeitado por órgãos de aprovação, exigindo retrabalho e atrasos que custam muito mais do que o serviço bem feito desde o início.
Quais são os erros mais comuns na elaboração do memorial?
Alguns problemas aparecem com frequência em memoriais descritivos e podem comprometer a validade ou a utilidade do documento. Conhecê-los ajuda a evitá-los desde o início do trabalho.
- Especificações genéricas demais: descrever materiais como “piso cerâmico de boa qualidade” sem indicar padrão, dimensão ou norma de referência não gera segurança para nenhuma das partes.
- Divergência com as plantas: quando o memorial descreve algo diferente do que está representado nos desenhos, surgem conflitos de interpretação durante a execução.
- Ausência de referências normativas: não indicar as normas ABNT aplicáveis fragiliza o documento tecnicamente e juridicamente.
- Falta de ART ou RRT: um memorial sem a anotação de responsabilidade técnica não tem validade perante órgãos públicos e cartórios.
- Omissão de sistemas importantes: deixar de descrever instalações elétricas, hidráulicas ou de climatização cria lacunas que podem ser exploradas em disputas contratuais.
- Linguagem confusa ou ambígua: termos técnicos mal empregados ou descrições que admitem múltiplas interpretações são fonte constante de problemas em obra.
Um bom memorial descritivo é aquele que qualquer profissional habilitado consegue ler e entender sem ambiguidades. Clareza e precisão são suas qualidades mais importantes, acima de qualquer formalidade.
Como escolher o profissional certo para fazer o memorial descritivo?
O primeiro critério é a habilitação legal: o profissional deve ter registro ativo no CREA ou no CAU, conforme sua formação, e estar apto a emitir ART ou RRT para o tipo de obra em questão. Verifique essa informação diretamente nos sites dos conselhos antes de assinar qualquer contrato.
O segundo critério é a especialização. Um engenheiro civil com experiência em construção residencial é mais indicado para esse tipo de obra do que um profissional que atua principalmente em projetos industriais. A vivência prática no tipo de obra que será descrita no memorial faz diferença na qualidade do documento.
Peça referências e, se possível, solicite exemplos de memoriais já elaborados pelo profissional. Um documento bem estruturado, com linguagem clara, especificações precisas e referências normativas corretas, é uma boa indicação de competência técnica.
Também vale verificar se o profissional tem familiaridade com as exigências dos órgãos locais de aprovação, já que municípios diferentes podem ter requisitos distintos para o formato e o conteúdo do memorial. Profissionais acostumados a trabalhar na mesma região costumam agilizar aprovações por já conhecerem as particularidades do processo local.
Por fim, desconfie de orçamentos muito abaixo da média do mercado. Um memorial mal elaborado pode precisar ser refeito do zero, e o custo do retrabalho costuma ser maior do que o de contratar um bom profissional desde o início. Assim como ocorre em qualquer documentação técnica de engenharia, a qualidade do trabalho está diretamente ligada à experiência e ao rigor de quem o executa.
